איך עושים פינוי בינוי?

הוצע לכם לעבור תהליך של פינוי בינוי ואינכם בטוחים בפני מה עומדים? מהות התהליך ידועה לכם אך עדיין מבקשים הבהרה? מבקשים לעבור את התהליך אך לא יודעים למה בדיוק לצפות? בואו נעשה סדר! מוזמנים להבין מה עומד מאחורי אחת מהתוכניות היותר שלמות, מורכבות וכדאיות. פינוי בינוי - יוצאים לדרך!

מאת: קבוצת יגאל אלון* 

ראשית נעצור לתת מעט רקע. תוכנית פינוי בינוי היא תולדה של צורך מהותי. לא מעט מבנים בארץ אינם עמידים בפני רעידת אדמה ואינם מכילים מספיק דירות. מכאן שהצורך לענות על מצוקת הדיור ביחד עם הצורך להעניק לתושבים הגנה, הוליד את פרויקט פינוי בינוי, וכפי שהשם מרמז, אכן מדובר בפרויקט שבו הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש.

נשמע אידאלי? ובכן עבור רבים האפשרות "שיחליפו" להם בחינם את הבית הישן בבית חדש ששווה הרבה יותר ושמציע הרבה יותר היא לא פחות מחלום. עם זאת, יש לדעת בפני מה עומדים ואף כיצד מניעים את הגלגלים, ופה אנו ניגשים להסביר.

אז איך עושים פינוי בינוי, מהי נקודת ההתחלה? ובכן ניתן להתחיל את התהליך באמצעות 3 כיוונים שונים. אופציה ראשונה היא שהעירייה מכריזה על אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי. אופציה שנייה היא שיזם ייפנה אל קבוצת דיירים כדי לבחון האם ישנה הסכמה. אופציה שלישית היא שהדיירים עצמם מבקשים לצאת לדרך, ופה נדרשת מעט יותר עבודה. עתה כאשר שלושת האפיקים ברורים, מוזמנים להבין ממה התהליך מורכב.

ראשית מאתרים שכונה שמיועדת להריסה. שכונה שהתשתיות והמבנים שלה ישנים ולא ממקסמים את הפוטנציאל. כך למשל שכונה שבה יש ריבוי של מבנים שתופסים הרבה מקום אך שמכילים מעט דירות, נחשבת כאידאלית עבור פינוי בינוי.

לאחר שמוצאים את המתחם הרצוי, קובעים מהם הגבולות. את התכנון מגישים לוועדה המחוזית, מתוך מטרה להשיג אישורים. בשלב זה כבר יש לברר אודות ההיתכנות להגדיל את מספר הדירות בשכונה. פה נציין שתכנון מקדים ומקיף הוא שלב הכרחי, וזאת כי לא רק שמדובר בתוספת של מבנים ודירות, אלא גם בהתאמה ובחידוש של סך התשתיות בשכונה (כולל מים, חשמל וביוב).

אם מדובר ביזם, הוא יאתר את השטח הפוטנציאלי ולאחר מכן ייגש להשיג את סך האישורים הנחוצים. מה קורה אם אלו התושבים שמבקשים לקדם את התהליך? במקרה זה ראשית כל עורכים מגוון בירורים ראשוניים ולאחר מכן מתאגדים, מכריעים מי ייצג את הדיירים ומאתרים עורך דין / יזם / קבלן שיוביל את התהליך.

לאחר שמשיגים את ההסכמה מטעם הרשות, יש לבחון מה קורה מבחינת הסכמה מבית. הרעיון הוא שבשלב זה נדרשים להשיג הסכמה של 80% מסך דיירי הבניין. בהנחה והיזם הוא הדמות שעורכת את השיחה, הוא ניצב מול משימה לא פשוטה.

מצד אחד הדיירים שמחים על ההזדמנות לקבל דירה חדשה ששווה הרבה יותר, והם שמחים על ההזדמנות להשיג איכות חיים ברמה יותר גבוהה, אך מצד שני הדיירים יודעם שתהליך פינוי בינוי כרוך במעבר לדירה חלופית (אם כי לא על חשבונם), ובאותה נשימה הדיירים יודעים שמגיעות להם לא מעט זכויות, משמע הדיירים מודעים לעובדה שהם נמצאים בעמדת עליונות.

כל זאת מוביל לכך שהדיירים עשויים להוסיף דרישות, נקודה שבהחלט מצריכה התייחסות.

באופן כללי הורסים את המבנים שעומדים על הפרק ובמקומם מקימים מבנים חדשים, כאשר היחס הוא כזה: על כל דירה ישנה זוכים לבנות בין 3 ל 7 דירות חדשות. בזמן תקופת הבנייה (עשויה לקחת מספר שנים) הדיירים של המבנים הישנים עוברים לדירות שכורות על חשבון היזם. ברגע שהמבנה החדש קם, כל דייר עובר לדירתו החדשה. דירה זו כוללת תוספת בנייה, תשתיות חדשות, ממ"ד ועוד מגוון הטבות (בהתאם לחוזה שנחתם), כולל סביבה מידית מפותחת שמציעה פארקים, מדרכות, פיתוח נוי ועוד.

לכאורה כולם מבקשים שהפרויקט ייצא לפועל במהרה. אם זה יקרה כולם מרוויחים – הדיירים, העירייה והיזם/קבלן. עם זאת, שלב התכנון וקבלת האישורים נחשב ארוך, בעיקר בשל עודף בירוקרטיה ושלל פערים שמצויים בין הדרישות של הדיירים לבין הנכונות של היזמים ליישר קו.

פה נציין שאם מדובר בדייר סרבן, דייר שמסרב לעבור את התהליך ללא סיבה הגיונית, בזמן ש80% מהדיירים כן נתנו את הסכמתם, הוא ייאלץ לפנות את הדירה לצד צו משפטי, או שהוא ייאלץ לשלם פיצויים לשאר בעלי הדירות.

לבסוף נסכם שתהליך פינוי בינוי נחשב מורכב, עשוי להיות ארוך וכמובן שהוא נתפס כמאוד משתלם. עם זאת, על מנת לוודא שאכן עומדים לצאת מרוצים ועל מנת לעבור באופן כמה שיותר מהיר לדירה החדשה, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שבקיאים בתחום ושנמצאים בצד שלכם. פה מדובר על מנהל פרויקט, עורך דין, שמאי וכדומה.

במקביל, מומלץ לבקש מהקבלן ערבויות ואין להתחיל את הפרויקט טרם הקבלן חותם על "ערבות חוק מכר" (הערבות מבטיחה שאם הקבלן תוקע מסיבה כלשהי את הפרויקט, הבנק מעביר לכל דייר את שווי הדירה החדשה, כולל מיסים ועלות שכירות). מה עוד? יש לבחור בקפידה את היזם. יש לוודא שעומדת מאחוריו חברה גדולה, מנוסה ובעלת ביקורות חיוביות.

בהצלחה!

*פורסם במגזין "הומלס", 21/06/2021