מאמרים



התחדשות עירונית

כל מה שרציתם לדעת על התחדשות עירונית  
על תהליכי התחדשות עירונית, תמ״א 38 ופינוי-בינוי ולמה מפקח בניה עשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח ורווחי לבין עיכובים, תקלות ובעיות?

מאת: קבוצת יגאל אלון*

מתוך האינטרס הלאומי של חיזוק העורף, הן בפני רעידות אדמה והן בפני מתקפות טילים, פנתה מדינת ישראל לפתרונות התחדשות עירונית מסוג זה, על מנת לעודד את השוק הפרטי באמצעות תמריצים ליזום ולקדם את חיזוק העורף. בתמורה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מעלית ומרפסות עבור בעלי הדירות, זוכה היזם למכור את הדירות החדשות שייבנו בבניין. בעלי הדירות זוכים גם לעליית שווי דירתם. למשל עם כניסת רוכשים חדשים לשכונה המעלים את ערך הדירות ויוצרים ביקושים חדשים לתוספת תשתיות ציבוריות כגון גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכד'.

תהליך התחדשות עירונית מעניק לרשויות המקומיות הזדמנות לשדרג את תשתיות המגורים בשכונות הישנות על חשבון היזם. עיריות רבות מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכך זוכות לבניית שטחים מסחריים חדשים, גני ילדים ובתי ספר, מתקני בריאות ועוד. המתחמים העוברים תהליכי התחדשות עירונית מאוכלסים בין היתר באוכלוסיות חדשות וצעירות יותר הרוכשות דירות חדשות מהיזם בפרויקטים ובכך האוכלוסייה משתדרגת.

במקרים רבים, הדבר תורם אף לירידה בשיעורי הפשיעה ועליה באיכות החיים לצד שביעות הרצון של התושבים הקיימים. עבור בעלי הדירות, היתרונות הם רבים ומגוונים: החל מהגדלת השטח של הדירה שלהם, חיזוק המבנה או קבלת דירה חדשה, תשתיות חדשות ומשודרגות, הגדלת מטרז' הדירה, הנגישות ע"י מעלית, לובי חדש.. וכל אלו אשר מעלים באופן משמעותי את ערך הדירה.
על מנת לוודא כי זכויותיהם של הדיירים מוגנות ונשמרות, עלתה החשיבות בשנים האחרונות בפיקוח בניה וניהול של הפרויקטים הללו, ע"י מפקח מומחה מטעם הדיירים המייצג את האינטרסים שלהם בלבד.

המורכבות של פרוייקט עיבוי וחיזוק בניין – תמ"א 38/1
חשוב להבין שיש מורכבות רבה בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38-1. למעשה, מוסיפים חלקים חדשים לבניין ישן. החיבור בעייתי ומאוד רגיש, אם זה הצינורות המחברים בין הישן לחדש שחיבור כושל שלהם עשוי לגרום לנזילות ואיטום רעוע, ונזקים פנימיים לבניין. בפרויקט של תמ"א 38-2 הריסה ובניה, בעל הדירה למעשה מוסר את הדירה שלו בתמורה לדירה חדשה, אולם הוא לא יודע לומר אם הדירה החדשה נבנית היטב ועל פי התוכניות המקוריות, אם היא עשויה מחומרים איכותיים ואם הבניה איכותית כך שתישמר לאורך שנים. הוא למעשה "סומך" על היזם שעשה איתו את העסקה, שיבצע עבודה ראויה.
לכן חלק מהעסקה לדיירים, כוללת חיבור מפקח הנדסי מטעמם וזה עניין קריטי! כיוון שבפרויקטים של תמ"א 38-1 חיזוק ותוספות לדוגמה, הדיירים חיים בבניין שעובר שיפוץ מאסיבי ועליהם להמשיך באורח חייהם. מפקח הבניה אחראי בין היתר, לוודא כי איכות חיים נשמרת, כי הבניה אינה מתעכבת וכי כל מה שמפורק במהלך הפרויקט – המדרגות, החשמל וכד', יוחזר מהר ככל האפשר כדי שאפשר יהיה להמשיך ולהתנהל כרגיל.

הריסה ובנייה מחדש – תמ"א 38/2
בפרויקטים של תמ"א 38-2, הריסה ובניה, בוחרים מפקח הבניה, שאחראי לשמירה על האינטרסים של הדיירים ומגיע מטעמם. המפקח מוודא כי כל מה שמקבלים זה מה שהוסכם בחוזה, כי העבודה תתבצע באיכות המקסימלית ומבלי "לחפף", שלא יהיה חיסכון בעלויות ובחומרים לטובת הקבלן, וכי הכל נעשה כהלכה. חשוב לציין, כי קשה מאוד להחזיר אחורה ולשנות בניה שכבר נעשתה וגרמה לבעיות. לכן, חשוב שמפקח הבניה מטעם הדיירים ילווה את תהליך הבניה בכל רגע ורגע.

שימו לב! מומלץ להתקשר עם מפקח הבניה עוד לפני שלב החוזה מול היזם/קבלן או במהלכו. 
גם לאחר מכן ניתן ועדיף מאוחר מאשר בכלל לא, אולם בשלב הכנת החוזה, מפקח בניה בעל ניסיון ומומחה בתחום, יכול לתת תובנות מהותיות ולסייע לבעלי הדירות לעגן בחוזה את האלמנטים הקריטיים והחשובים להבטחת איכות הפרויקט כדי שאלו יקבלו תוקף משפטי. אנחנו נעשה כל שביכולתנו כדי להבטיח שהדיירים יזכו למקסימום במסגרת המקובל".

*פורסם במגזין "הומלס", 29/08/2019




התחדשות עירונית
טואול - בניית אתרים