פרויקט מצליח

מפקח בניה בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי עשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח ורווחי ובין עיכובים, תקלות ובעיות

מאת: דניאל דותן, פורסם ב"צומת השרון", 12.2.19

פרויקטים של התחדשות עירונית צברו תאוצה ניכרת בשנים האחרונות בעיקר בשל המחסור ההולך וגדל בקרקעות לבנייה חדשה בישראל, ובמטרה להחיות את פני הערים, לחזק ולשפר את בטיחות המבנה הקיים ולהרחיב את השכונות באמצעות תשתיות חדשות ובניינים נוספים.

בתמורה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מעלית ומרפסות עבור בעלי הדירות זוכה היזם למכור את הדירות החדשות שייבנו בבניין. מתוך האינטרס הלאומי של חיזוק העורף, הן בפני רעידות אדמה והן בפני מתקפות טילים, פנתה מדינת ישראל לפתרונות התחדשות עירונית מסוג זה, על מנת לעודד את השוק הפרטי באמצעות תמריצים ליזום ולקדם את חיזוק העורף. בעלי הדירות זוכים גם לעליית שווי דירתם עם כניסת רוכשים חדשים לשכונה המעלים את ערך הדירות ויוצרים ביקושים חדשים לתוספת תשתיות ציבוריות כגון גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכד'. על מנת לוודא כי זכויותיהם של הדיירים מוגנות ונשמרות, עלתה החשיבות בשנים האחרונות בפיקוח וניהול של הפרויקטים הללו, ע"י מפקח מומחה מטעם הדיירים המייצג את האינטרסים שלהם בלבד.

אחת החברות המובילות בישראל בתחום היא חברת יגאל אלון, המספקת שירות של פיקוח בניה לפרויקטים במגזר הפרטי ופרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, תוך ווידוא על שמירת האינטרסים של בעלי הנכסים ומתוך ניסיון רב שנים בעולם הבניה בישראל

חברת יגאל אלון פעילה מזה 4 שנים בניהולם של יגאל אליהו ואלון וייזברג. יגאל, בהכשרתו מנהל עבודה מוסמך לבניין ותשתיות ובעל ניסיון בביצוע בניה של מעל 10 שנים, הוא דור המשך למשפחת קבלנים וותיקה ומנוסה ומפגין ידע ובקיאות ללא תחרות בתחום. אלון, מגיע מעולמות הניהול וחווית השירות ומציב סטנדרטים גבוהים כלפי ליווי ויחס אישי עבור בעלי הדירות והנכסים. החברה מעסיקה אנשי מקצוע אמינים ומנוסים ביניהם מהנדסים ואדריכלים, על מנת לספק ללקוחות את המעטפת השלמה. החברה אחראית לארגון, ניהול ופיקוח על החוזה ועל הביצוע הן בפרויקטים פרטיים והן במסגרת התחדשות עירונית.

"תהליך התחדשות עירונית מעניק לרשויות המקומיות הזדמנות לשדרג את תשתיות המגורים בשכונות הישנות על חשבון היזם. עיריות רבות מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכך זוכות לבניית שטחים מסחריים חדשים, גני ילדים ובתי ספר, מתקני בריאות ועוד. המתחמים העוברים תהליכי התחדשות עירונית מאוכלסים בין היתר באוכלוסיות חדשות וצעירות יותר הרוכשות דירות חדשות מהיזם בפרויקטים ובכך האוכלוסייה משתדרגת. במקרים רבים, הדבר תורם אף לירידה בשיעורי הפשיעה ועליה באיכות החיים לצד שביעות הרצון של התושבים הקיימים. עבור בעלי הדירות, היתרונות הם רבים ומגוונים: החל מהגדלת השטח של הדירה שלהם, חיזוק המבנה או קבלת דירה חדשה, תשתיות חדשות ומשודרגות, הגדלת מטרז' הדירה, הנגישות ע"י מעלית, לובי חדש.. וכל אלו אשר מעלים באופן משמעותי את ערך הדירה". אומר אלון וייזברג

"המורכבות רבה. בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38-1 מוסיפים למעשה חלקים חדשים לבניין ישן, וזה מסובך. החיבור בעייתי ומאוד רגיש, אם זה הצינורות המחברים בין הישן לחדש שחיבור כושל שלהם עשוי לגרום לנזילות ואיטום רעוע, ונזקים פנימיים לבניין. בפרויקט של תמ"א 38-2 הריסה ובניה, בעל הדירה למעשה מוסר את הדירה שלו בתמורה לדירה חדשה, אולם הוא לא יודע לומר אם הדירה החדשה נבנית היטב ועל פי התוכניות המקוריות, אם היא עשויה מחומרים איכותיים ואם הבניה איכותית כך שתישמר לאורך שנים. הוא למעשה "סומך" על היזם שעשה איתו את העסקה, שיבצע עבודה ראויה".

"זה קריטי כיוון שבפרויקטים של תמ"א 38-1 חיזוק ותוספות לדוגמה, הדיירים חיים בבניין שעובר שיפוץ מאסיבי ועליהם להמשיך באורח חייהם. מפקח הבניה אחראי בין היתר, לוותר כי איכות חיים נשמרת, כי הבניה אינה מתעכבת וכי כל מה שמפורק במהלך הפרויקט – המדרגות, החשמל וכד', יוחזר מהר ככל האפשר כדי שהם יוכלו להמשיך ולהתנהל כרגיל. בפרויקטים של תמ"א 38-2 הריסה ובניה, מפקח הבניה, שאחראי לשמירה על האינטרסים של הדיירים ומגיע מטעמם, מוודא כי כל מה שהם מקבלים זה מה שהוסכם בחוזה, כי העבודה תתבצע באיכות המקסימלית ומבלי "לחפף", שלא יהיה חיסכון בעלויות ובחומרים לטובת הקבלן, וכי הכל נעשה כהלכה. חשוב לציין, כי קשה מאוד להחזיר אחורה ולשנות בניה שכבר נעשתה וגרמה לבעיות. לכן, חשוב שמפקח הבניה מטעם הדיירים ילווה את תהליך הבניה בכל רגע ורגע".

"מומלץ להתקשר עם מפקח הבניה עוד לפני שלב החוזה מול היזם/קבלן או במהלכו. גם לאחר מכן ניתן ועדיף מאוחר מאשר בכלל לא, אולם בשלב הכנת החוזה, מפקח הבניה בעל הניסיון והמומחה בתחום יכול לתת את האינפוט שלו ולסייע לבעלי הדירות לעגן בחוזה את האלמנטים הקריטיים והחשובים להבטחת איכות הפרויקט, כדי שאלו יקבלו תוקף משפטי. אנחנו נעשה כל שביכולתנו כדי להבטיח שהדיירים יזכו למקסימום במסגרת המקובל".